民泊運営では、鍵の受け渡し、清掃、ゲストとのコミュニケーションなど、日常業務の中で認識のズレや手順の抜け漏れが重なると、トラブルに発展してしまうことがあります。
トラブルは完全にゼロにするのが難しい一方で、起こりやすいパターンを把握し、案内文・ルール・点検の仕組みを整えることで、発生頻度や影響を抑えることは可能です。

この記事では、民泊で起こりやすい主要トラブルと原因を整理したうえで、

• 事前準備（案内文・ルール・体制）
• 日常点検（チェックリスト）
• 緊急時の対応フロー（遠隔対応の基本）

をまとめます。

※ 本記事は一般的な情報提供を目的としており、法令・制度の正確性を保証するものではありません。
制度や運用ルールは自治体によって異なるため、最新の案内は国土交通省・自治体・消防署の公式情報をご確認ください。

※シリーズ「民泊の始め方」第5回です。

【リスク把握】民泊で発生しやすい主要トラブル5選と原因

1. 鍵トラブル（紛失・締め出し・入室できない）

鍵まわりのトラブルは、運営方法にかかわらず発生する可能性があります。

• 物理鍵：紛失・複製・返却漏れ
• オートロック：締め出し、共用部の解錠ミス
• キーボックス：番号の伝達ミス、番号の使い回し
• スマートロック：電池残量、通信状況、操作ミス

鍵の方式ごとに起きやすいトラブルが異なるため、方式に合わせたバックアップ手段と連絡体制をセットで設計することが重要です。

※ スマートロックのトラブルの原因や対処方法については、別の記事「【緊急時も安心】民泊スマートロックが開かないときの対処法とトラブルを防ぐ運用設計」で詳しく紹介しています。

 

2. 清掃トラブル（清掃漏れ・リネン・備品不足）

清掃関連のトラブルは、外部委託でも自前でも発生する可能性があります。
代表例は、清掃漏れ、リネン未交換、消耗品不足、換気不足、ゴミ残りなどです。
チェックリストと報告ルール（写真／コメント／補充の判断基準）が曖昧だと、品質がブレてレビューに影響しやすくなります。

3. 騒音トラブル（生活音・深夜の話し声・共用部の使い方）

騒音は民泊で頻出しやすいトラブルの一つです。
建物構造（木造・壁の薄さ等）や立地（住宅密集地）によってリスクが変わるため、物件特性に合わせて対策レベルを調整します。

たとえば、生活音が伝わりやすい物件では

• ルールの事前周知（夜間の静音依頼）
• 室内掲示（短く目に入る形）
• 近隣への配慮導線（玄関・共用部での注意）

といった「伝え方の設計」が効果的です。

必要に応じて、防音マット等の備品追加も選択肢になります（物件により有効性は差があります）。

4. レビューに関するトラブル

説明不足、清掃品質のバラつき、緊急対応の遅れなどが、レビューで「期待とのズレ」として表れやすい部分です。
写真や設備情報が現状とズレていると不満につながるため、設備チェックと案内文の定期見直しが予防策になります。

5. 無断宿泊・定員超過（申告外の人数・訪問者の滞在）

申告人数より多く宿泊していたり、訪問者がそのまま滞在してしまったりするケースがあります。

抑止と運用の両面で、

• 定員・追加料金・訪問者ルールの明記
• 本人確認や予約情報の取り扱いを、法令・プラットフォーム・自治体要件に沿って設計
• 逸脱が起きた際の連絡フローを決めておく

といった準備が有効です。

※ 本人確認の方法や要件は自治体や制度により異なるため、運営前に必ず確認してください。

 

トラブル発生を抑える「事前準備」と「案内文」の整備

わかりやすいチェックイン案内の整備

入室方法、鍵の使い方、建物ルール、設備の使い方を画像＋短い文章でまとめ、事前に共有すると初期トラブルは減りやすくなります。
伝えるタイミングは、以下のように分けると読み落としを減らせます。

• 予約後：重要事項の要点（静音・定員・喫煙など）
• チェックイン前日：入室手順とルール全文
• 当日：入室手順の再送（短く）

明確なハウスルールの提示（読み落としを減らすコツ）

誤解が生じやすい点（騒音、ゴミ出し、共用部、喫煙、定員、訪問者）を明示します。
読み落とし対策としては、次の「複数提示」が現実的です。

• 予約時メッセージ（要点のみ）
• チェックイン前メッセージ（詳細）
• 室内の目につく場所の掲示（短文）

鍵管理の工夫（方式別の注意点＋バックアップ）

鍵はトラブルが起きやすいポイントなので、方式に合わせて「バックアップ」を用意します。

• 物理鍵：返却ルールの徹底、複製防止、保管場所の固定
• キーボックス：番号伝達ミス防止、番号の定期変更、設置場所の配慮
• スマートロック：電池・通信前提のため、別手段（例：非常用の解錠手段／現地対応者）を用意

スマートロックは負担を軽減できる場合がありますが、通信や電池に依存するため、現地対応が不要になるわけではありません。運営体制とセットで検討するのが安心です。

※ スマートロックでできることについては、別の記事「スマートロックで変わる民泊運営｜できること・できないこと」で詳しく紹介しています。

 

トラブルを未然に防ぐ「日常点検チェックリスト」

ここでは、日々の運用で確認しておくと効果が出やすい項目を、チェックリストとして整理します。

鍵まわり（方式別）

• 物理鍵：返却確認、保管状態、予備鍵の管理
• キーボックス：番号変更の周期、動作確認、設置状態
• スマートロック：電池残量、施錠状態、（可能なら）ログの目視確認
• 共通：緊急連絡先・現地対応者の最新化

清掃・備品

• 清掃報告の有無（写真・コメント）
• リネン交換、換気、臭いの確認
• 消耗品の補充（最低在庫ラインの設定）
• 破損・故障の一次チェック（見つけたら誰が連絡するか）

清掃品質は、ルール化しないとブレやすいものです。
季節や稼働の変化に合わせてマニュアルを定期的に更新すると安定します。

レビューの確認と改善

レビューはトラブル予防の早期警戒としても有効です。

• 同じ指摘が続いていないか
• 案内文が分かりづらい箇所はないか
• 写真や設備説明が現状とズレていないか

を定期的に見直し、案内文・設備チェックに反映します。

【緊急時対応フロー】ホストが遠隔で取るべき対応手順とメッセージ

基本フロー（共通）

• 事実確認：何が起きているか（場所・時間・状況）
• 安全確保：危険がある場合はゲストに安全行動を依頼
• 一次対応：遠隔でできる範囲の案内／操作
• 現地対応判断：必要なら現地対応者・業者へ連絡
• 記録：プラットフォーム等でやり取りを残す（後日の整理に役立つ）

騒音トラブルの対応（例）

• 事実確認：近隣からの内容（時間帯・場所・どんな音か）
• ゲストへ連絡：まずは丁寧に注意喚起
• 収まらない場合：再連絡＋現地対応の検討（体制により）

メッセージ例（第一報）

近隣の方から音に関する連絡が入っています。深夜帯は他の住民の方も休まれていますので、これ以降は音量にご配慮いただけますでしょうか。ご協力をお願いします。

※ 注意喚起のメッセージでは、ホスト側で即時に判断・執行できない対応（強制退去や罰金の断定など）を前提とした表現は避け、事前に案内しているハウスルールや、予約プラットフォーム上の対応フローに沿った書き方にしておくと安心です。

 

鍵トラブルの対応（例）

• 事実確認：どの方式か（物理鍵／キーボックス／スマートロック）、どこで詰まっているか
• 切り分け：入力ミス、手順の見落とし、電池・通信、鍵の所在
• 遠隔対応：手順の再案内、再発行（可能な場合）、代替手段の案内
• 現地対応：解決しない場合は現地対応者へ依頼

メッセージ例（切り分け）
ご連絡ありがとうございます。確認のため、いまお手元で実施されている操作（入力した番号／表示されている状態）を教えていただけますか。こちらでも順に確認します。

清掃トラブルの対応（例）

• 事実確認：どの箇所か（写真があれば依頼）
• 優先順位：衛生上の影響が大きいか、代替で凌げるか
• 対応：清掃の再手配、備品の追加手配、代替案の提示
• 記録：次回のチェックリストへ反映

火災・水漏れ・停電などの緊急時

まずはゲストの安全確保を優先し、必要に応じて緊急連絡（119/110等）を案内します。
そのうえで、現地対応者（管理者・代行・近隣協力者）と、必要な専門業者（水道・電気など）へ連絡できるよう、連絡網と手順を事前に整理しておくと安心です。

まとめ｜予防と日常チェックがトラブル対策の基本

民泊では、鍵、清掃、騒音、無断宿泊などのトラブルが起こり得ますが、多くは

• 案内文とルールの整備
• 日常点検（チェックリスト化）
• 緊急時の対応フローの事前設計

によって、発生頻度や影響を抑えやすくなります。

鍵管理のデジタル化（スマートロック等）は負担軽減に役立つケースがありますが、方式にかかわらずバックアップ手段と現地対応体制は重要です。物件と運営体制に合わせて、無理のない形で仕組みを整えていきましょう。

次回（第6回）は「運営改善とレビュー活用」について、安定した民泊運営に役立つ考え方を紹介します。